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(1)按照委托人指示处理代理事务的义务。土地登记代理人应当依照委托人的授权指示处理事务，在开展土地登记代理合同中，委托人的授权指示可以表现为：1)固定不变的指示。2)可以变动的指示。3)任意性示。 (2)及时告知的义务。土地登记代理人在处理委托人的事务时，应当按照委托人的要求随时报告处理事务的进展情况。 (3)维护委托人权益的义务。土地登记代理人不得与第三者串通或合伙隐瞒真相，损害委托人的利益。在代理过程中，土地登记代理人有义务维护委托人的合法利益。 (4)将处理事务的收益和所得交付委托人的义务。